Mietkaution und Kündigung

Die fristlose Kündigung eines Mietverhältnisses kann ein Vermieter nur bei Vorliegen eines wichtigen Grundes aussprechen. Ein solcher wird dann angenommen, wenn dem Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses unter Abwägung der beiderseitigen Interessen nicht zugemutet werden kann. Der Grund muss sich für den Mieter nachvollziehbar aus der Kündigung ergeben.

Zu den häufigsten Fällen zählen der Zahlungsverzug mit den monatlichen Mieten. Dabei kann ein Betrag von mehr als einer Miete in zwei aufeinander folgenden Mieten oder ein Betrag von mindestens zwei vollen Monatsmieten in einem Zeitraum, der sich über mehrere Monate erstreckt, offen sein. Wichtig ist, dass der Vermieter wegen eines Zahlungsrückstandes kündigen kann, ohne vorher den Rückstand anzumahnen. Dafür kann eine solche Kündigung unter gewissen Voraussetzungen durch eine schnelle Zahlung innerhalb der sogenannten Schonfrist unwirksam werden.

Die fristlose Kündigung droht dem Mieter auch bei einer Störung des Hausfriedens, gravierenden Pflichtverletzungen und erheblichen Beschädigungen der Wohnung. In der Regel wird einer solchen Kündigung aber eine Abmahnung vorausgehen müssen. Sie ist nur entbehrlich bei besonders gravierenden Verstößen.

Eine außerordentliche fristgemäße Kündigung muss für den Mieter nachvollziehbar begründet werden und regelmäßig eine Belehrung über das Recht zum Widerspruch gegen die Kündigung enthalten. Ein solcher ist vor allem begründet, wenn die Aufgabe der Wohnung für den Mieter mit einer besonderen Härte verbunden ist, die die Interessen des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses übersteigt.

Die fristgemäße Kündigung kann sich auf Vertragsverletzungen, insbesondere einen Zahlungsverzug und auf immer wieder entstehende Zahlungsrückstände sowie insbesondere Störungen des Hausfriedens stützen. Häufig ist auch eine außerordentliche fristgemäße Kündigung wegen Eigenbedarfs: Diesen kann der Vermieter für sich und einen engen Personenkreis aussprechen. Möglich ist außerdem die Kündigung aus dem Gesichtspunkt der Verhinderung einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung der Wohnung bei Fortbestand des Mietverhältnisses.

Ist ein Mieter verstorben, so kann der Vermieter dem Ehepartner oder Lebensgefährten, der auch in dem Mietvertrag steht, das Mietverhältnis nicht kündigen.

War der Verstorbene alleiniger Mieter, so tritt der überlebende Partner automatisch in den Mietvertrag ein, wenn er mit dem Verstorbenen in einem gemeinsamen Haushalt gelebt hatte.

War der Verstorbene alleiniger Mieter und hatte die Wohnung auch allein bewohnt, treten seine Erben in den Mietvertrag ein. Dem Vermieter steht aber ein außerordentliches Kündigungsrecht mit einer Frist von 3 Monaten zu. Die Kündigung muss vom Vermieter binnen eines Monats nach Kenntnis vom Tod des Mieters ausgesprochen werden.

Treten mit dem Verstorbenen in einem Haushalt lebende Kinder und andere begünstigte Haushaltsangehörige ein, so steht dem Vermieter das Recht zur außerordentlichen Kündigung mit einer Frist von 3 Monaten zu: Voraussetzung ist allerdings, dass in der Person des Eintretenden ein wichtiger Grund vorliegt, also beispielsweise Zahlungsunfähigkeit.

Der Mieter kann eine fristgemäße Kündigung in der Regel jederzeit ohne Angabe von Gründen aussprechen. Dabei gilt für den Mieter – unabhängig von der Dauer des Mietverhältnisses - immer eine Kündigungsfrist von 3 Monaten.

Die Kündigung des Mieters ist nicht möglich, wenn für eine gewisse Zeit ein Kündigungsausschluss vereinbart worden ist oder es sich um einen Zeitmietvertrag handelt.

Die außerordentliche fristlose Kündigung ist grundsätzlich bei Vorliegen erheblicher Gründe immer zulässig: Das ist beispielsweise bei so gravierenden Mängeln anzunehmen, dass dem Mieter das Abwarten auf die Kündigungsfrist nicht zumutbar.

Auch bei einer fristlosen Kündigung des Mieters sind formelle Anforderungen zu beachten. So können beispielsweise mehrere Mieter nur gemeinsam kündigen. 

Eine Kündigung – ob vom Vermieter oder Mieter ausgesprochen – muss schriftlich erfolgen und im Original unterschrieben sein. Die Übersendung per E-Mail oder per Telefax ist nicht ausreichend, sie muss per Post oder persönliche Übergabe erfolgen. Unterschrieben werden muss die Kündigung von allen Vermietern oder allen Mietern.

Spricht, was fast ausschließlich auf Vermieterseite geschieht, ein Dritter – ein Mitarbeiter, eine Hausverwaltung oder ein Rechtsanwalt – eine Kündigung aus, so muss eine wirksame Bevollmächtigung mit einer Originalvollmacht nachgewiesen werden.
Die Kündigung muss ausreichend und nachvollziehbar begründet sein, so dass der Erklärungsempfänger ihre Wirksamkeit prüfen kann.

Kündigt der Vermieter außerordentlich fristgemäß aus wichtigem Grund, muss die Kündigung eine Belehrung über die Möglichkeit des Widerspruchs gegen die Kündigung enthalten.

Eine Mietaufhebungsvereinbarung kann zwischen den Mietvertragsparteien nur bei Einigkeit über die vorzeitige Beendigung des Mietverhältnisses geschlossen werden. Mieter und Vermieter können in ihr viele Punkte regeln, so den Zeitpunkt der Beendigung, die Anzahl noch zu zahlender Mieten und den Zustand der Wohnung bei ihrer Rückgabe.

Eine Mietaufhebungsvereinbarung kann statt einer Kündigung geschlossen werden, wenn die Mietvertragsparteien rechtzeitig das Gespräch gesucht haben. Sie ist auch oft nach einer eventuell streitigen Kündigung, beispielsweise einer solchen wegen Eigenbedarfs oder Störung des Hausfriedens, sinnvoll, um einen Rechtsstreit zu vermeiden.