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Rechte und Pflichten des Mieters bei Modernisierung und Sanierung

Diese Arbeiten können die ungestörte Wohnraumnutzung über einen erheblichen Zeitraum einschränken und Mieterhöhungen nach sich ziehen

Modernisierungs- und Sanierungsmaßnahmen werfen, wie wir in unserer alltäglichen Beratungsarbeit erfahren, zahlreiche Probleme auf. Zwar liegen Modernisierungen in einem angemessenen Maß sehr wohl im Interesse vieler Mieter, allerdings führen sie häufig zu relativ lang andauernden Beeinträchtigungen in der Nutzung der Wohnung und auch zu nachfolgenden Mieterhöhungen.

Modernisierungsmaßnahmen, die zum Erhalt der Immobilie erforderlich sind, sind von dem Mieter zu dulden und bedürfen auch nicht seiner Genehmigung. Dies gilt vor allem auch dann, wenn die Maßnahmen der Einsparung von Energie und Wasser dienen.

Der Vermieter muss die Arbeiten rechtzeitig, d.h. spätestens 3 Monate vor ihrem Beginn, schriftlich ankündigen, was auch dann gilt, wenn die Miete im Zusammenhang mit den Arbeiten nicht erhöht werden soll. Die Ankündigung soll auch Art und Umfang der Arbeiten sowie die jeweiligen Termine der entsprechenden Maßnahmen erkennen lassen. Sollte die Durchführung der Arbeiten für den Mieter eine besondere Härte darstellen, beispielsweise wegen Krankheit und im Zusammenhang mit einem ohnehin kurz bevorstehenden Auszug aus der Wohnung, kann der Mieter der Durchführung der Arbeiten widersprechen. Es wird dann eine Abwägung der beiderseitigen Interessen vorgenommen.

Unter Einhaltung formeller Voraussetzungen kann die Modernisierung auch zu einer anschließenden Mieterhöhung führen. Die jährliche Mieterhöhung beträgt dann 11 % der aufgewendeten Kosten, in der Regel bei monatlicher Fälligkeit der Mietzahlung auf 12 Monate verteilt. Allerdings kann der Vermieter tatsächlich nur die Aufwendungen auf die Mieter umlegen, bei denen es sich um echte Modernisierungen handelt, die somit auch für den Mieter einen gestiegenen Nutzwert bedeuten. Reine Instandhaltungen hat der Vermieter bei der Berechnung der Mieterhöhung außer Acht zu lassen, denn diese sind nicht auf die Mieter zu verteilen.

Für energetische Maßnahmen gilt, dass die Miete nur dann erhöht werden darf, wenn tatsächlich eine Energieeinsparung bei dem Mieter festzustellen ist.

Grundsätzlich steht den Mietern während der Modernisierungsarbeiten auch das Recht zur Mietminderung zu, was bei energetischen Baumaßnahmen allerdings nicht für die ersten 3 Monate der Maßnahmen gilt. In jedem Fall empfiehlt sich die Anfertigung eines Lärmprotokolls, um die Höhe der Mietminderung den Beeinträchtigungen entsprechend beziffern zu können.

Sind Modernisierungsmaßnahmen angekündigt, werden die Arbeiten gerade durchgeführt oder haben Sie nach deren Abschluss eine Mieterhöhung erhalten? Dann lassen Sie sich von uns beraten – der Mieterverein ist für Sie da.