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Wohnraum wird immer teurer

Für viele Mieter wird Wohnraum immer unbezahlbarer. Gerade in Großstädten wie Hamburg und dort ganz besonders in den begehrten Wohnlagen steigen die Mieten immer weiter. Dabei sind sie oft wesentlich höher als die angemessene ortsübliche Vergleichsmiete. Diese ergibt sich für sehr viele Wohnungen aus dem Hamburger Mietspiegel, der Wohnungen nach Baujahr, Lage, Größe und Ausstattung in Kategorien einteilt. Für jede weist er eine Spanne aus, in der sich die Ortsüblichkeit bewegt. 

Welche gesetzlichen Regelungen gibt es?

Für den Fall, dass die ortsübliche Vergleichsmiete erheblich überschritten wird, gibt es unterschiedliche gesetzliche Regelungen. So kann eine überhöhte Miete je nach Vorliegen der jeweiligen Voraussetzungen

  • speziell bei Abschluss des Mietvertrags nach dem 01. Juli 2015 der Mietpreisbremse unterfallen oder
  • für alle Mietverträge geltend
    • eine Mietpreisüberhöhung im Sinne des § 5 WiStrG darstellen,
    • den Straftatbestand des Mietwuchers nach § 291 StGB erfüllen oder
    • als sittenwidriges Rechtsgeschäft im Sinne des § 138 BGB zu betrachten sein. 

Die landesrechtlich für Hamburg bestätigte Mietpreisbremse gilt im gesamten Stadtgebiet. Sie verbietet es einem Vermieter, bei einem Mieterwechsel eine neue Miete, die die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 10 % überschreitet, zu vereinbaren.

Die Mietpreisüberhöhung nach § 5 WiStrG kann schon bei einem Überschreiten der ortsüblichen Vergleichsmiete um 20 % angenommen werden. Vorausgesetzt ist aber, dass die Vereinbarung der Miete unter Ausnutzung eines geringen Angebots an mit der von Ihnen gemieteten Wohnung vergleichbaren Wohnungen erfolgt ist. Ein solches geringes Angebot wird angenommen, wenn das Angebot an vergleichbaren Wohnungen die Nachfrage um nicht mehr als 5 % übersteigt. Dabei ist an die Kriterien wie Lage, Größe und Ausstattung ein relativ differenzierter Maßstab anzulegen.

Der Mietwucher im rechtlichen Sinn ist eine Straftat gemäß § 291 StGB, für deren Bejahung zwei Tatbestandsmerkmale erfüllt sein müssen. Die von Ihrem Vermieter verlangte Miete muss die ortsübliche Vergleichsmiete um mindestens 50 % überschreiten und der Vermieter muss bei Vereinbarung dieser Miete eine Zwangslage des Mieters, dessen Unerfahrenheit, sein mangelndes Urteilsvermögen oder seine Willensschwäche ausgenutzt haben, was den Mieter zum Abschluss des Mietvertrags gezwungen hat. An den Beweis eines solchen Verhaltens sind – wie im Strafrecht üblich - strenge Anforderungen gestellt.

Was haben Sie als Mieter von diesen Gesetzen?

Als Rechtsfolge einer Mietpreisüberhöhung oder eines Mietwuchers muss die Miete angepasst werden. Nur diese ist von dem Mieter künftig zu zahlen. Außerdem hat er ein Recht auf Rückforderung von bisher gezahlten Mehrbeträgen. Bei Eingreifen der Mietpreisbremse gilt dieses allerdings nur für den Zeitpunkt ab der Rüge der überhöhten Miete.

Auf welche Höhe die Miete zu reduzieren ist und welche Beträge Sie von Ihrem Vermieter zurück verlangen können, hängt von der angemessenen ortsüblichen Vergleichsmiete, der von Ihnen gezahlten Miete und den Umständen des Vertragsschlusses ab. Mit unserer Qualifikation im Mietrecht und der langjährigen Erfahrung prüfen wir Ihre Miete ganz individuell und beraten Sie umfassend über Ihre Rechte.

Ist Ihre Miete zu hoch? Dann helfen wir Ihnen!